Usaha kerajaan Portugis baru-baru ini untuk membendung pelaburan asing dalam pasaran perumahan nampaknya tidak banyak memberi kesan setakat ini, kerana permintaan terus mendorong kenaikan harga di Lisbon dan di tempat lain.
Kekurangan Perumahan Berterusan Walaupun Perubahan Dasar
Akhir program "visa emas" dan insentif cukai Penduduk Bukan Kebiasaan (NHR) bertujuan untuk mengurangkan pembelian spekulatif oleh orang asing kaya dan pasaran perumahan panas merah Portugal yang sejuk.
Walau bagaimanapun, profesional hartanah mengatakan perubahan ini tidak menjejaskan minat dengan ketara.
"Walaupun terdapat perubahan ini, kami telah melihat peningkatan dalam bilangan permintaan untuk maklumat daripada pelanggan asing kami," kata Paulo Silva, ketua Savills Portugal. "Tidak cukup rumah untuk memenuhi permintaan, walaupun dengan kelembapan jualan."
Kekurangan perumahan yang berterusan ini bermakna harga terus meningkat, meletakkan pemilikan rumah semakin tidak dapat dicapai oleh ramai rakyat Portugis.
Harga Lisbon Mencecah Paras Tertinggi Baru
Di Lisbon, kekurangan bekalan untuk memenuhi permintaan telah mendorong harga ke tahap baru tahun ini.
Menurut portal hartanah Idealista, kos purata bagi satu meter persegi untuk rumah di Lisbon mencecah rekod baru € 5,426 pada bulan November, peningkatan 5.8% berbanding tahun lepas.
"Ini adalah peningkatan kedua terbesar di Eropah, selepas Athens [+11.8%], pasaran hartanah terhangat di kalangan bandar-bandar utama Eropah," kata Idealista.
Berikutan Lisbon, harga meningkat 5% di Stockholm, manakala Madrid dan Milan menyaksikan pertumbuhan yang stabil melebihi 3%.
Sebaliknya, harga jatuh 6.1% di Paris dan hampir 3% di Berlin dalam tempoh yang sama.
Walaupun selepas bertahun-tahun pertumbuhan pesat, harga Lisbon kekal sekitar separuh di hab Eropah utama lain seperti Paris dan Zurich.
Kemampuan relatif ini untuk pembeli asing, digabungkan dengan iklim cerah Portugal dan gaya hidup santai, terus menjadi permintaan kuasa.
Penduduk tempatan hargai pasaran luar pasaran
Bagi kebanyakan rakyat, bagaimanapun, pasaran perumahan Lisbon kini tidak dapat dicapai walaupun gaji purata negara mereka lebih rendah berbanding Eropah Barat.
Kekurangan sewa mampu milik semasa memaksa ramai untuk tinggal di perumahan substandard di pinggir bandar.
Ketidaksamaan yang semakin meningkat ini telah mencetuskan bantahan awam terhadap krisis perumahan di Lisbon dan bandar-bandar lain tahun ini.
Sebagai tindak balas, Perdana Menteri António Costa telah menjanjikan lebih banyak perumahan mampu milik dan menamatkan program yang mencetuskan spekulasi.
Rejim NHR, Visa Emas Dihentikan
Skim cukai NHR, yang diperkenalkan selepas bailout Portugal berakhir pada 2014, membenarkan warga asing berpindah ke negara itu untuk membayar kadar pendapatan yang dikurangkan selama 10 tahun.
Program visa emas memberikan permit kediaman kepada warga asing yang membeli harta bernilai sekurang-kurangnya € 500,000.
Kerajaan mengumumkan penghapusan program ini secara berperingkat awal tahun ini, dengan harapan dapat menyejukkan permintaan perumahan.
Keperluan yang disebutkan untuk membetulkan krisis perumahan adalah di sebalik keputusan ini.
Walau bagaimanapun, minat dari luar negara berterusan, menunjukkan Portugal kekal sebagai destinasi menarik tanpa mengira insentif.
Ramai meramalkan gaya hidup, iklim, dan harga yang agak rendah di negara ini akan terus menarik pembeli asing.
Pasaran Perumahan Menghadapi Ketidakpastian
Memandang ke hadapan, tidak jelas sama ada ledakan perumahan Lisbon akan mampan.
Walaupun pertumbuhan harga hari ini mencerminkan sebahagian besar Eropah, kebimbangan wujud mengenai potensi kesibukan ke bawah garisan.
Bank pusat Portugal baru-baru ini memberitahu pemberi pinjaman untuk mengetepikan lebih banyak peruntukan untuk kemungkinan kerugian pasaran perumahan.
Langkah berhati-hati ini berlaku selepas penurunan 22% tahun ke tahun dalam jualan rumah nasional pada separuh pertama 2022, menurut data Jones Lang LaSalle.
Dengan kemampuan yang berlanjutan untuk penduduk tempatan dan selera pelabur asing yang berpotensi menyejukkan pada tahun-tahun akan datang, rekod harga perumahan Lisbon mungkin menghadapi tekanan menurun.
Bagaimanapun, buat masa ini, pasaran mengekalkan momentum walaupun dasar kerajaan berubah.
Kesan kepada Pelancong dan Pendatang
Kos perumahan yang berterusan tinggi di Lisbon boleh mempengaruhi beberapa keputusan orang asing untuk berpindah ke atau melawat Portugal.
Bagi warga Kesatuan Eropah (EU), kekurangan penginapan jangka panjang yang berpatutan boleh menghalang penduduk berpotensi seperti keluarga, pekerja, dan pelajar.
Pasaran sewa yang kompetitif juga menimbulkan cabaran bagi pelancong jangka pendek seperti nomad digital untuk penginapan lanjutan.
Lebih-lebih lagi, dengan pembelian hartanah tidak dapat dicapai oleh banyak orang, selera pelabur asing dapat dikurangkan.
Walau bagaimanapun, Portugal kekal sebagai destinasi utama bagi pendatang walaupun krisis perumahan.
Sistem Kemasukan / Keluar EU (EES) dan pengecualian visa ETIAS yang akan datang untuk Eropah, yang akan dilancarkan pada Mei 2025, tidak dijangka akan mengekang minat dengan ketara.
Tanpa perubahan dasar utama, faedah negara seperti keselamatan, iklim, dan gaya hidup harus terus menarik penduduk asing baru.
Walau bagaimanapun, batasan perumahan boleh bermakna lebih sedikit penempatan di Lisbon itu sendiri.
Kekurangan Perumahan Menambah Tekanan Imigresen
Krisis perumahan menonjolkan tindakan pengimbangan kompleks yang diperlukan untuk dasar imigresen semasa permintaan yang tinggi.
Walaupun Portugal berhasrat untuk mengalu-alukan warga asing untuk menangani penurunan penduduk, sumber seperti perumahan tidak dapat menyokong pertumbuhan tanpa had.
Sesetengah kumpulan seperti pelajar asing tidak secara langsung meningkatkan permintaan perumahan.
Walau bagaimanapun, kemasukan berterusan penduduk baru yang dibolehkan oleh Schengen dan sistem ETIAS yang akan datang menyumbang kepada krisis perumahan Lisbon.
Mengehadkan imigresen boleh melegakan tekanan ke atas pasaran perumahan yang tegang.
Walau bagaimanapun, ekonomi dan perkhidmatan awam Portugal memerlukan pendatang usia bekerja untuk mengisi kekosongan dan mengimbangi warganegara yang semakin tua.
Pengurusan aliran imigresen yang teliti akan diperlukan untuk mengelakkan tindak balas awam sambil memperoleh kemahiran baru dan pembayar cukai yang diperlukan oleh negara.
Krisis perumahan menunjukkan Portugal mesti memastikan ia mempunyai infrastruktur yang mencukupi untuk mengintegrasikan peningkatan jumlah pendatang pada tahun-tahun akan datang.
Ledakan Perumahan Lisbon Mungkin Berhampiran Kemuncaknya
Usaha Portugal baru-baru ini untuk tidak menggalakkan pelaburan hartanah asing tidak bermakna memperlahankan kegilaan perumahan di Lisbon setakat ini.
Dengan permintaan masih melebihi bekalan yang terhad, harga rumah terus meningkat melebihi kemampuan kebanyakan rakyat.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa ketidakpastian mengenai sama ada trend semasa akan berterusan di tengah-tengah jualan yang lebih rendah.
Walaupun insentif kerajaan semakin pudar, buat masa ini, Lisbon kekal sebagai magnet bagi pembeli asing yang terpikat oleh budaya, iklim, dan kemampuan relatifnya.